Calculer la capacité d'emprunt d'un acquéreur

Depuis 2022, les banques suivent presque systématiquement la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : un taux d'effort maximal de 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, et une durée de crédit de 25 ans au plus.

Elles conservent une marge de dérogation limitée, qu'elles gèrent à leur discrétion, notamment pour l'achat d'une résidence principale. Le taux de 35 % reste la référence à retenir pour un premier repère.

La mensualité maximale se calcule en appliquant le taux d'endettement aux revenus nets du foyer, puis en retranchant les charges de crédit déjà en cours. De cette mensualité découle le capital empruntable, selon le taux du crédit et sa durée.

Le prix d'achat maximal n'est pas le capital emprunté : il faut aussi compter les frais de notaire (de l'ordre de 7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf, à titre indicatif) et les frais de garantie du prêt (caution ou hypothèque, de l'ordre de 1 à 2 % du capital). Ces ordres de grandeur sont à confirmer par le notaire et la banque, qui donnent le chiffre exact.

Un apport n'est pas obligatoire, mais les banques en demandent en général un qui couvre au moins les frais de notaire et de garantie. Plus l'apport est élevé, plus le budget d'achat total augmente à mensualité égale.

Le simulateur de financement calcule la capacité d'emprunt, le plan de financement complet d'un projet (avec ou sans prêt à taux zéro) et l'éligibilité au PTZ, pour situer un acquéreur en quelques secondes pendant un rendez-vous.