Droit local d'Alsace-Moselle : ce qui change pour une transaction immobilière

Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle ont été administrés par l'Allemagne de 1871 à 1918-1919. À leur retour à la France, plusieurs pans du droit alors en vigueur ont été maintenus par des textes spécifiques plutôt qu'immédiatement alignés sur le droit commun. Le droit local des associations, le droit local des cultes et la publicité foncière (le Livre foncier) comptent parmi les domaines ainsi préservés.

En droit commun français, la vente transfère la propriété dès l'accord des parties sur la chose et le prix : la publicité foncière (le fichier immobilier) ne sert ensuite qu'à rendre ce transfert opposable aux tiers.

En droit local, le mécanisme diffère : c'est l'inscription au Livre foncier qui a un effet constitutif sur le transfert de propriété, pas la seule signature de l'acte. Ce point technique a des conséquences pratiques sur le calendrier d'une vente : vérifiez-le systématiquement avec votre notaire, qui reste l'expert de ce mécanisme.

Les garanties (comme l'hypothèque conventionnelle) suivent elles aussi un formalisme d'inscription propre au Livre foncier. Ces particularités techniques sont gérées par le notaire lors de la rédaction et de l'inscription de l'acte : elles ne changent rien à la manière dont un conseiller prépare un dossier.

Le délai de rétractation de dix jours, les diagnostics obligatoires, les règles du DPE et l'encadrement des professionnels de l'immobilier (loi Hoguet) relèvent du droit national et s'appliquent à l'identique en Alsace-Moselle. Seule la mécanique de publicité foncière et de transfert de propriété est propre à ces trois départements.

Le Livre foncier a aussi une conséquence directe sur l'estimation : le DVF, alimenté par la publicité foncière de droit commun, ne couvre pas ces trois départements. Voir le guide dédié à l'estimation en Alsace-Moselle pour la méthode à suivre.