Estimer un bien en Alsace-Moselle : comment s'appuyer sur le Livre foncier

La base DVF (« demandes de valeurs foncières ») est alimentée à partir des actes publiés dans le système de publicité foncière de droit commun. Les départements du Bas-Rhin (67), du Haut-Rhin (68) et de la Moselle (57) relèvent d'un régime de droit local : leurs transactions ne sont pas dans cette base ouverte.

Conséquence pratique : un outil d'estimation branché uniquement sur le DVF ne peut pas fournir de ventes comparables fiables pour Mulhouse, Colmar, Strasbourg ou Metz. Il faut une autre source, ou l'assumer explicitement.

Le Livre foncier est le registre qui décrit chaque immeuble d'Alsace-Moselle et publie les droits qui s'y rattachent (propriété, hypothèques, servitudes). Il est tenu par les services du Livre foncier des tribunaux judiciaires et fait foi de la situation juridique du bien.

Il n'existe pas, à notre connaissance, de base ouverte équivalente au DVF qui en extrairait les prix de vente. L'accès aux informations est encadré : renseignez-vous auprès du service du Livre foncier compétent sur les conditions de consultation et de délivrance d'extraits.

Une estimation fiable repose sur des ventes récentes de biens proches du vôtre. En Alsace-Moselle, les conseillers croisent en général plusieurs sources :

• les extraits et actes auxquels ils ont légitimement accès, dans le respect des règles d'accès et de protection des données ;
• les références partagées par les notaires et les confrères dans le cadre de leurs échanges professionnels ;
• leurs propres ventes et estimations passées, qui constituent une base précieuse et parfaitement légitime.

Une fois les ventes réunies, la méthode reste la même qu'ailleurs : sélectionner les ventes de même type de bien, proches en surface (par exemple entre 65 % et 135 % de la surface estimée) et récentes, écarter les valeurs aberrantes, puis calculer la médiane du prix au mètre carré et les quartiles pour obtenir une fourchette.

Il faut un minimum de ventes comparables (trois au moins) : en dessous, la fourchette n'a pas de valeur statistique et il est plus honnête de le dire que de fournir un chiffre. Le prix au mètre carré ne tient jamais compte de l'état du bien, de ses prestations ni de son environnement immédiat : ces éléments s'ajustent lors de la visite.

Orion Immo IA applique cette méthode avec le DVF dans les départements couverts et avec les références de Livre foncier que chaque conseiller verse dans l'outil en Alsace-Moselle. Ces références sont privées : elles ne servent qu'aux estimations de leur propriétaire. Si le nombre de ventes comparables est insuffisant, l'outil l'indique au lieu d'inventer un prix, et l'IA se limite à mettre en mots une fourchette calculée par le code.