DVF : comment estimer un bien avec les demandes de valeurs foncières
Mis à jour le 25 septembre 2026
Le DVF (demandes de valeurs foncières) est une base ouverte, publiée par l'administration fiscale, qui recense les ventes immobilières récentes avec leur adresse, leur surface et leur prix. Elle permet de bâtir des ventes comparables pour estimer un bien, sauf en Alsace-Moselle et à Mayotte, qui n'y figurent pas.
Ce que contient le DVF
Le DVF regroupe les mutations à titre onéreux (ventes) enregistrées sur une période glissante de plusieurs années. Pour chaque mutation, on trouve notamment la date, le prix (valeur foncière), la nature du bien, la commune et la parcelle, la surface bâtie et le nombre de pièces principales, ainsi que la surface du terrain.
C'est une source publique et gratuite, mise à disposition sur data.gouv.fr. Elle est très utile, mais brute : elle demande un travail de nettoyage.
Ses limites à connaître
Avant de s'y fier, gardez en tête plusieurs limites :
- les ventes ne sont pas toutes des « prix de marché » : ventes en bloc, ventes entre proches, viager ou lots multiples faussent le prix au mètre carré ;
- les caractéristiques qualitatives (état, étage, vue, prestations) sont absentes ;
- la surface renseignée peut être partielle, et un même acte peut regrouper plusieurs biens ;
- l'Alsace-Moselle et Mayotte ne sont pas couvertes.
De la donnée brute à une fourchette
La démarche la plus robuste tient en quatre temps : filtrer les ventes de même type de bien et de même secteur, garder celles dont la surface est proche de celle du bien, écarter les prix au mètre carré aberrants, puis calculer la médiane et les quartiles.
La médiane résiste mieux aux valeurs extrêmes que la moyenne. Les quartiles donnent une fourchette réaliste plutôt qu'un prix unique. Quand le nombre de ventes est faible, mieux vaut élargir prudemment le secteur et baisser le niveau de confiance affiché.
Où l'IA intervient (et où elle n'intervient pas)
Dans Orion Immo IA, la fourchette est calculée par du code, de façon reproductible, à partir des ventes retenues. L'IA rédige ensuite un argumentaire à partir de ces seuls chiffres, et son texte est vérifié automatiquement : si un chiffre a été modifié ou inventé, le texte est rejeté et remplacé par un argumentaire construit directement à partir des résultats.
Questions fréquentes
Le DVF est-il gratuit ?
Oui, c'est une donnée ouverte publiée sur data.gouv.fr.
Pourquoi utiliser la médiane plutôt que la moyenne ?
La médiane est moins sensible aux ventes atypiques (très chères ou très bon marché), qui fausseraient une moyenne.
Le DVF donne-t-il l'état du bien ?
Non. Il ne contient pas d'information sur l'état ou les prestations : c'est pourquoi la visite reste indispensable pour ajuster l'estimation.
Sources
Informations générales à jour à la date indiquée, sans valeur de conseil juridique, fiscal ou comptable. Pour votre situation, consultez un professionnel qualifié.
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